Rinnovazione di ipoteca – Predisposizione della nota per l’esecuzione della formalità nei registri immobiliari in caso di intervenute modifiche nei soggetti o nei beni – Modalità di pagamento dei tributi per il rilascio di copia della nota di iscrizione originaria
Divisione Servizi
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Direzione Centrale Servizi Catastali,
Cartografici e di Pubblicità Immobiliare
RISOLUZIONE N. 69/E
Roma, 17 dicembre 2025
OGGETTO: Rinnovazione di ipoteca – Predisposizione della nota per l’esecuzione
della formalità nei registri immobiliari in caso di intervenute
modifiche nei soggetti o nei beni – Modalità di pagamento dei tributi
per il rilascio di copia della nota di iscrizione originaria
Con riferimento alla formalità di rinnovazione delle ipoteche nei registri
immobiliari, divenuta più ricorrente nell’attuale contesto in cui la durata dei mutui si
è spesso elevata ben oltre i venti anni di efficacia dell’iscrizione ipotecaria, sono state
segnalate a questa Direzione Centrale alcune difformità di comportamento rilevate
presso le conservatorie, con l’auspicio dell’adozione di una procedura
“standardizzata” e comunque di “opportune iniziative volte a uniformare le prassi
operative”.
In particolare, i profili portati all’attenzione concernono la corretta modalità di
redazione delle note di iscrizione in rinnovazione delle ipoteche, soprattutto
allorquando, rispetto alla situazione esistente al momento dell’iscrizione originaria,
siano intervenute modifiche nel lato soggettivo (mutamenti relativi al creditore o al
debitore nel rapporto obbligatorio garantito) o oggettivo (modifiche relative agli
immobili ipotecati).
Inoltre, alcune incertezze operative sono emerse anche in ordine alle modalità
di pagamento dei tributi dovuti per il rilascio di copia della originaria nota di
iscrizione da presentare, in luogo del titolo, per la richiesta della formalità di
rinnovazione.
Al fine quindi di fornire indicazioni e favorire così l’uniformità dei diversi
comportamenti adottati presso i Servizi di pubblicità immobiliare, si rende opportuno
fornire i richiesti chiarimenti concernenti, in particolare, le seguenti fattispecie su cui
si incentrano le criticità segnalate:
a) subentro di nuovi soggetti, per atto inter vivos o mortis causa, nella
titolarità degli immobili ipotecati;
b) intervenute modificazioni soggettive nel lato creditorio del rapporto
garantito da ipoteca;
c) mutamento concernente gli elementi oggettivi (immobili) dell’ipoteca
soggetta a rinnovazione, ad esempio, per intervenute modifiche nella identificazione
catastale dei beni ipotecati o per intervenuta liberazione di parte degli stessi dal
gravame della garanzia.
Da ultimo, la parte finale è dedicata alle indicazioni relative alle opzioni di
pagamento per ottenere il rilascio della copia della nota di iscrizione originaria, che,
per espressa previsione contenuta nell’art. 2850 c.c., può sostituire il titolo nella
richiesta di rinnovazione.
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In via preliminare, risulta utile premettere una ricognizione delle norme
applicabili in tema di rinnovazione ipotecaria.
A tal proposito, dalla lettura delle disposizioni codicistiche risulta chiaro, in
forza di quanto previsto dall’art. 2847 c.c. (Durata dell’efficacia dell’iscrizione), che
in assenza di una richiesta di rinnovazione entro i termini di efficacia gli effetti
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dell’ipoteca originariamente iscritta vengono meno; la tempestiva formalità di
rinnovazione pertanto produce, senza soluzione di continuità, una proroga degli
effetti dell’ipoteca originariamente iscritta, a differenza della “rinnovazione”
richiesta una volta che è decorso il termine ventennale per la quale si configura, ai
sensi dell’art. 2848 c.c. (Nuova iscrizione dell’ipoteca), una nuova iscrizione di
ipoteca che prende grado dalla sua data di esecuzione.
Con specifico riferimento alle modalità di richiesta della formalità di
rinnovazione, l’art. 2850 c.c., rubricato “Formalità per la rinnovazione”, prevede
che: “Per ottenere la rinnovazione si presenta al conservatore una nota in doppio
originale conforme a quella della precedente iscrizione, in cui si dichiari che
s’intende rinnovare l’iscrizione originaria. In luogo del titolo si può presentare la
nota precedente…”.
Dall’analisi dei principi ordinatori della materia emerge un impianto in base al
quale, secondo le regole generali del sistema, la richiesta delle formalità, fatte salve
soltanto le ipotesi di eventuali espresse diposizioni di legge che prevedano l’obbligo
di esecuzione delle formalità a carico del conservatore, si configura come onere della
richiesta incombe sostanzialmente sul creditore ipotecario, il quale conosce la attuale
persistenza del credito da garantire ed è il soggetto legittimato a disporre della
garanzia ad esso correlata richiedendone il protrarsi dell’efficacia ove sussistano
ancora ragioni creditorie, non potendo peraltro sostituirsi alla parte onerata il
conservatore in assenza di un obbligo giuridico esplicitamente previsto da una
1 Le ipotesi di formalità da eseguirsi di ufficio sono tassative e non suscettibili di estensione analogica; si pensi
al caso dell’iscrizione di ipoteca legale di cui all’art. 2834 del codice civile, ovvero alla trascrizione del vincolo
derivante dal fondo patrimoniale costituito con testamento di cui all’art. 2647 del codice civile. Tanto, anche
in coerenza con quanto disposto dall’ultimo comma dell’articolo 17 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, ove si
dispone che “Ad eccezione delle … trascrizioni, iscrizioni e rinnovazioni da eseguirsi d’ufficio a norma di
legge, non è consentito alle conservatorie di redigere le note di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione…”.
2 La regola assurge a carattere generale così che, in tal senso, la richiesta di rinnovazione deve ritenersi onere
della parte creditrice indipendentemente dalla natura del credito e quindi anche per le ipoteche prese a favore
delle amministrazioni dello Stato per le quali, in assenza peraltro di una espressa ipotesi legislativa/codicistica
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Sopravvenute modifiche nei soggetti titolari degli immobili ipotecati
Tanto premesso, nell’esaminare più specificatamente gli aspetti portati
all’attenzione dell’Agenzia, viene dapprima esaminato il caso dell’intervenuto
subentro di nuovi soggetti nella titolarità dei beni ipotecati per atto inter vivos o mortis
causa che rinviene la sua disciplina in una esplicita disposizione codicistica.
Al riguardo, l’art. 2851 c.c. – rubricato “Rinnovazione rispetto a beni trasferiti
agli eredi o aventi causa” – prevede espressamente l’ipotesi dell’avvenuto subentro
di nuovi soggetti nella titolarità dei beni ipotecati, disponendo che “Se al tempo della
rinnovazione gli immobili ipotecati risultano dai registri delle trascrizioni passati
nei confronti degli eredi o aventi causa e la nota deve contenere le indicazioni
si rammenta che, ai sensi dell’art. 2839 del c.c. (Formalità per l’iscrizione
dell’ipoteca), nella nota di iscrizione in rinnovazione, oltre alla dichiarazione che si
intende rinnovare l’iscrizione originaria, debbono essere presenti le indicazioni ivi
previste, e cioè:
“1) il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale
del creditore, del debitore e dell’eventuale terzo datore di ipoteca; la denominazione
o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche,
delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle
associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società
semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto
costitutivo. […];
2) il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha
sede l’ufficio dei registri immobiliari;
di esecuzione di tali formalità d’ufficio, parimenti non risulta compatibile col sistema l’iniziativa del
conservatore nella esecuzione della formalità di rinnovazione.
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3) il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o
autenticato;
4) l’importo della somma per la quale l’iscrizione è presa;
5) gli interessi e le annualità che il credito produce;
6) il tempo della esigibilità;
7) la natura e la situazione dei beni gravati, con le indicazioni prescritte
L’utilizzo della locuzione “anche” sembra deporre per la necessità di indicare
nella nota di rinnovazione sia i soggetti originari – peraltro coerentemente all’art.
2850 c.c. che richiede una nota “conforme” all’originaria – sia i soggetti
eventualmente subentrati nella titolarità dei beni oggetto di ipoteca.
L’ulteriore indicazione dei soggetti subentrati nella titolarità dei beni ipotecati,
tuttavia, è subordinata dal legislatore alla condizione che il passaggio dei diritti ad
eredi ed aventi causa risulti dai registri delle trascrizioni, richiedendosi, in sostanza,
che l’avvenuto trasferimento dei beni ipotecati sia evidenziato, rispetto alla formalità
di rinnovazione, da una precedente trascrizione relativa ad un acquisto mortis causa
ovvero ad un acquisto inter vivos.
In tali ipotesi, andranno quindi indicati nella nota di rinnovazione, oltre agli
originari titolari dei beni ipotecati, anche i soggetti subentrati nella titolarità degli
stessi beni, con le indicazioni di cui all’art. 2839 c.c. previste per le persone fisiche o
per le persone giuridiche (cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale,
ecc…) se risultanti dai registri immobiliari.
Per quanto concerne poi le quote di titolarità dei nuovi soggetti subentrati, si
rileva che l’art. 2839, comma 2, n. 7 c.c., richiedendo l’indicazione della “natura e
[del]la situazione dei beni gravati, con le indicazioni prescritte dall’articolo 2826”
(Indicazione dell’immobile ipotecato), porterebbe a ritenere che, ai fini pubblicitari,
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Ai sensi dell’art. 2674 c.c., il conservatore non può ricevere gli atti se la nota non contiene le indicazioni
prescritte dai numeri 1), 3), 4) e 7) dell’art. 2839 del codice civile.
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la situazione dell’immobile sia compiutamente descritta mediante l’indicazione
anche delle quote, nel presupposto che la locuzione “situazione dei beni gravati” stia
ad indicare elementi ulteriori rispetto alla natura ed ai dati di identificazione catastale
previsti dall’art. 2826 c.c.. Tuttavia, l’eventuale mancanza della quota di titolarità dei
nuovi soggetti subentrati, pur risultando funzionale ad una migliore rappresentazione
dei beni da assoggettare alla rinnovazione, non può costituire motivo di rifiuto della
formalità poiché, sostanziando la rinnovazione un prolungamento dell’efficacia della
ipoteca originaria, non risulta rilevante la conoscenza della quota di proprietà
trasferita a detti soggetti.
Con riguardo poi all’indicazione delle formalità per effetto delle quali gli
aventi causa, per atto inter vivos o per atto mortis causa, risultano quali nuovi e/o
ulteriori titolari degli immobili ipotecati, sembra – in conformità all’articolo 2851 c.c.
a mente del quale la nota deve contenere le indicazioni stabilite dall’art. 2839 – che
tale precetto sia assolto pienamente riportando nelle note di iscrizione in rinnovazione
non solo il riferimento alle formalità da cui risulta il passaggio di titolarità, ma anche
gli elementi utili ivi contenuti, il tutto anche al fine di una più compiuta pubblicità
immobiliare. Ciò risulta coerente, peraltro, con la mancanza, in capo all’ufficio presso
il quale è richiesta la rinnovazione, di un espresso obbligo che imponga di compiere
indagini finalizzate alla loro individuazione.
Sopravvenute modifiche nei soggetti titolari del credito garantito
Passando poi ad esaminare la questione relativa alle modalità di esecuzione
della rinnovazione in caso di intervenute modificazioni soggettive nel lato creditorio
del rapporto garantito da ipoteca, occorre evidenziare che, al riguardo – a differenza
di quanto invece esplicitamente previsto, come detto poc’anzi, per l’ipotesi del
subentro di nuovi soggetti nella titolarità dei beni – non vi è una norma espressa che
preveda l’indicazione, nella relativa nota, dei soggetti subentranti nel lato attivo del
rapporto obbligatorio e della connessa garanzia.
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Se ne potrebbe quindi desumere che il legislatore abbia inteso assicurare che
l’ipoteca rinnovata sia presa anche nei confronti degli aventi causa dei titolari dei beni
ipotecati, mentre non avrebbe ritenuto necessario (ubi lex voluit dixit, ubi noluit
tacuit) imporre analogo obbligo in relazione al nuovo creditore in sede di
rinnovazione.
disciplinare le vicende traslative del credito ipotecario, richiede che la modifica
medio tempore intervenuta nel lato soggettivo creditorio venga annotata a margine
dell’originaria iscrizione dell’ipoteca. La nuova titolarità del credito e della relativa
del credito è annotata ai sensi del richiamato art. 2843 c.c., considerato anche che tale
norma subordina l’effetto della trasmissione o del vincolo dell’ipoteca all’esecuzione
dell’annotazione.
Pertanto, nell’ipotesi di successione nel credito ipotecario, in mancanza di una
norma espressa che richieda l’indicazione del nuovo creditore nella nota di
rinnovazione, la formalità si può ritenere correttamente eseguita anche con
l’indicazione del solo creditore originario, in coerenza con la “conformità” alla nota
dell’iscrizione originaria richiesta dall’art. 2850 c.c. e all’evidenza pubblicitaria già
fornita dalle annotazioni eseguite ai sensi del citato art. 2843 c.c.
Va tuttavia osservato che, in un’ottica di sistema, l’esatta individuazione di chi
risulta titolare attuale del credito appare funzionale ad una migliore pubblicità
immobiliare, perché consente di determinare il soggetto che, ai sensi dell’articolo
4 Ai sensi dell’art. 2843 c.c. (Annotazione di cessione, di surrogazione e altri atti dispositivi del credito) “La
trasmissione o il vincolo dell’ipoteca per cessione, surrogazione, pegno, postergazione di grado o costituzione
in dote del credito ipotecario, nonché per sequestro, pignoramento o assegnazione del credito medesimo si
deve annotare in margine all’iscrizione dell’ipoteca.
La trasmissione o il vincolo dell’ipoteca non ha effetto finché l’annotazione non sia stata eseguita. Dopo
l’annotazione l’iscrizione non si può cancellare senza il consenso dei titolari dei diritti indicati nell’annotazione
medesima e le intimazioni o notificazioni che occorrono in dipendenza dell’iscrizione devono essere loro fatte
nel domicilio eletto.
Per l’annotazione deve essere consegnata al conservatore copia del titolo e, qualora questo sia una scrittura
privata o un atto formato in paese estero, si applicano le disposizioni degli articoli 2835 e 2837.”
5 Ai sensi dell’art. 1263, primo comma c.c., il credito è trasferito al cessionario con le relative garanzie reali.
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2808 c.c. (Costituzione ed effetti dell’ipoteca), ha “il diritto di espropriare, anche in
confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere
soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”, ovvero che, ai
cancellazione una volta soddisfatto del suo credito, ovvero ancora che, ai sensi
che dipendono dall’iscrizione.
Alla luce di quanto sopra, si ritiene che l’eventuale indicazione del nuovo
creditore in sede di compilazione della nota di rinnovazione sia consentita – anche per
ragioni di aderenza delle risultanze dei registri rispetto alla realtà fattuale – sempreché
il conservatore sia nella condizione di conoscere l’avvenuto trasferimento del credito
garantito e quindi della correlata garanzia.
Sopravvenute modifiche relative agli immobili ipotecati
Con riferimento alla tematica relativa al mutamento degli elementi oggettivi
dell’ipoteca soggetta a rinnovazione, occorre osservare che, considerato il periodo
ventennale di efficacia della garanzia, possono spesso verificarsi medio tempore
modificazioni oggettive tali da comportare diversità tra l’identificazione catastale
originaria degli immobili ipotecati e quella attuale al momento della richiesta di
rinnovazione.
Ci si riferisce, a titolo esemplificativo, a un’ipoteca iscritta originariamente su
un fabbricato oggetto poi di demolizione e di interventi edificatori successivi
all’iscrizione ma precedenti alla rinnovazione, ovvero al caso in cui – ad esempio,
nell’ipotesi di avvenuto frazionamento catastale – vi sia una soppressione dei
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Secondo quanto disposto dall’art. 1200 c.c. “Il creditore che ha ricevuto il pagamento deve consentire la
liberazione dei beni dalle garanzie reali date per il credito e da ogni altro vincolo che comunque ne limiti la
disponibilità”.
7 Ai sensi dell’art. 2844 c.c., terzo comma “Se non è stata fatta elezione di domicilio o se è morta la persona
ovvero è cessato l’ufficio presso cui si era eletto il domicilio, le citazioni e le notificazioni possono essere fatte
all’ufficio presso il quale l’iscrizione è stata presa.”
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precedenti mappali e, contestualmente, la creazione e l’attribuzione di nuovi
identificativi catastali per i beni ipotecati: in tali casi, non essendovi peraltro un atto
trascritto relativo a tali modifiche catastali, si ha una nuova e diversa identificazione
catastale dei beni ipotecati non risultante dai registri della pubblicità immobiliare.
Ancora, si pensi al caso di un creditore che intenda rinnovare la garanzia ipotecaria
solo su alcuni dei beni ipotecati, in quanto gli altri beni sono stati già oggetto di
precedenti annotazioni di restrizione a seguito di riduzione del credito per intervenuto
parziale adempimento dell’obbligazione oggetto di garanzia.
In tali circostanze, a parte le previste evidenze pubblicitarie, possono riproporsi
le medesime considerazioni svolte per le modifiche soggettive del credito. A tal
proposito, cioè, può affermarsi che, in assenza di differente espressa indicazione
normativa, la disciplina di riferimento si dovrebbe rinvenire nell’art. 2850 c.c.,
secondo cui la nota di rinnovazione deve essere conforme a quella della precedente
iscrizione e, in tal senso, non sarebbe necessaria l’indicazione della nuova e diversa
identificazione dei beni ai fini della validità della formalità di rinnovazione.
Al contempo, tuttavia, per rigore di completezza si ricorda che, ai sensi dei
richiamati artt. 2839, comma 2, n. 7) e 2826 c.c., gli immobili devono essere
specificamente descritti indicando la natura, il comune in cui si trovano, nonché i dati
di identificazione catastale. Da ciò consegue che nella nota di rinnovazione le
modifiche oggettive intervenute nel corso del tempo possano opportunamente trovare
evidenza mediante l’indicazione anche dei dati catastali attuali, se diversi da quelli
precedentemente indicati, aggiornando in tal modo la descrizione, medio tempore
intervenuta, degli immobili su cui si proroga l’efficacia dell’iscrizione originaria.
Al fine di assicurare una chiara e completa pubblicità e quindi consentire una
corretta individuazione dei beni gravati, si ritiene che si possano indicare, se diversi
dagli attuali, anche i dati catastali con i quali lo stesso immobile era individuato nella
formalità di iscrizione precedente.
In altri termini, pare coerente con il sistema e con le esigenze di una più chiara
e compiuta pubblicità, anche a beneficio del corretto affidamento dei terzi, ipotizzare
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la nota di iscrizione in rinnovazione redatta con la compilazione dei dati descrittivi
degli immobili sui quali rinnovare la garanzia ipotecaria da effettuarsi con l’utilizzo
dei dati identificativi “vigenti” al momento della rinnovazione per i beni interessati
da tale formalità.
Modalità di pagamento dei tributi per il rilascio di copia da presentare in
luogo del titolo
Da ultimo, sempre in tema di procedure relative alle iscrizioni di ipoteca in
rinnovazione e con specifico riferimento ai tributi dovuti per la richiesta della copia
della originaria nota di iscrizione da presentarsi in luogo del titolo ai fini della
rinnovazione, si rappresenta che è stato segnalato che taluni uffici non ammettono il
versamento unitario di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
In proposito, occorre rammentare che il provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle entrate 28 giugno 2017 prot. n. 120473, recante disposizioni per
la riscossione dei tributi dovuti per i servizi resi dagli Uffici provinciali – Territorio,
e il successivo provvedimento 28 ottobre 2019 prot. 734564 hanno definito le
modalità di pagamento dei tributi dovuti in relazione ai servizi ipotecari.
In particolare, a far data dal 1° luglio 2017, il modello “F24 Versamenti con
elementi identificativi” (F24 elide) è utilizzabile per il pagamento di imposte e tasse
per i servizi ipotecari e catastali e relativi accessori, compresa l’imposta di bollo, degli
interessi e delle sanzioni amministrative, e di ogni altro corrispettivo dovuto agli
Ne consegue, in maniera inequivocabile, la piena utilizzabilità del versamento
unificato (F24 elide) quale modalità di pagamento dei tributi dovuti per il rilascio di
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Con la Risoluzione n. 100/E del 10 dicembre 2019, poi, sono state rese istruzioni per la compilazione del
modello F24 elide e con nota prot. 1430767 del 19 dicembre 2019 sono state fornite puntuali indicazioni per
la compilazione del modello di pagamento con specifico riferimento alle richieste di certificati ipotecari e
copie.
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copia dell’originaria nota di iscrizione, ferme restando le altre modalità previste dal
citato provvedimento del 28 giugno 2017.
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Le Direzioni regionali vigileranno affinché le istruzioni fornite con la presente
risoluzione vengano puntualmente osservate dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici
dipendenti.
LA DIRETTRICE CENTRALE
Firmato digitalmente
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